作者：楊曉懌

來源：楊老師的基建課堂（ID：msyangteacher）

自華夏幸福債委會(huì)成立后，已停止兌付一切債務(wù)；除了創(chuàng)始人開始做自我檢討，最關(guān)鍵的還是未來的華夏幸福何去何從。

和之前深陷債務(wù)危機(jī)的幾家大型集團(tuán)企業(yè)不同的是，華夏幸福既不涉及境外收購，又不涉及金融牌照問題；不僅資產(chǎn)質(zhì)量相對扎實(shí)，主營業(yè)務(wù)也仍有極大潛力。

因此，從根本上來說，華夏幸福遇到的問題是階段性的問題，在經(jīng)歷陣痛、改革與等待后，仍有走出困境的機(jī)會(huì)。這也是為何債務(wù)人能高度達(dá)成一致、盡快成立債務(wù)會(huì)的原因，也是其主要股東在進(jìn)行深度博弈的核心要素。

那么，華夏幸福要經(jīng)歷哪些調(diào)整，才能重歸幸福之路呢？

處理資產(chǎn)，初步化解債務(wù)

華夏幸福之所以在當(dāng)下出現(xiàn)危機(jī)，本質(zhì)上還是流動(dòng)性出現(xiàn)了很大的問題；作為典型的高杠桿、高債務(wù)的地產(chǎn)企業(yè)，失去持續(xù)滾動(dòng)的現(xiàn)金流，自然是要了命的。

因此，當(dāng)下成立債務(wù)會(huì)的初衷，還是在于債權(quán)人初步達(dá)成一致，解決眼前最為頭疼的債務(wù)問題。其中最快，也是最需要的，自然是甩賣一部分資產(chǎn)，用于解決資金的接續(xù)，首先解決眼下的困境。

從華夏幸福的情況來看，其庫存住宅與土地、產(chǎn)業(yè)新城的經(jīng)營性物業(yè)、在建工程的資產(chǎn)都頗為不少，主要是由于資產(chǎn)大多已經(jīng)對應(yīng)了各類融資工具才難以“斷臂求生”。如今債務(wù)會(huì)已經(jīng)成立，可以在全體債務(wù)人的同意下集中處置資產(chǎn)，初步化解一些債務(wù)問題，為接下來的發(fā)展謀得時(shí)間。

由此可見，華夏幸福“賣掉”一部分資產(chǎn)基本已成定局，預(yù)計(jì)春節(jié)后很快就會(huì)看到此類消息。

調(diào)整戰(zhàn)略，發(fā)力產(chǎn)業(yè)新城

華夏幸福雖然是一家地產(chǎn)企業(yè)，但其地產(chǎn)業(yè)務(wù)的根本是產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展；如果離開了在產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)上的持續(xù)投入，無論其庫存土地的開發(fā)價(jià)值，還是產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)本身的價(jià)值，都會(huì)大打折扣。

而在過去的三年時(shí)間中，由于環(huán)京限購帶來的現(xiàn)金流下降，華夏幸福在新拓展項(xiàng)目上的投入有明顯的減少，這也使得近年來新城業(yè)務(wù)的進(jìn)展遲緩、不如預(yù)期，造成了各種不利因素的累積與疊加，最終促成了危機(jī)的爆發(fā)。

因此，華夏幸福要走出困境，要解決債務(wù)人的權(quán)益與訴求，必須在甩賣一部分資產(chǎn)后加大對主營業(yè)務(wù)的持續(xù)投入與發(fā)力，才能促進(jìn)企業(yè)的正向循環(huán)，在下一個(gè)地產(chǎn)開發(fā)周期中挽救自己。

適當(dāng)轉(zhuǎn)股，靜待環(huán)京轉(zhuǎn)機(jī)

從華夏幸福債委會(huì)的實(shí)錄中，華夏幸福終于承認(rèn)了環(huán)京限購帶來的發(fā)展困局是其陷入危機(jī)的重要原因。環(huán)京區(qū)域是華夏幸福的起家之地，也是業(yè)務(wù)版圖的重中之重，如果環(huán)京的困局不能解決，那么華夏幸福的未來仍然明暗未卜。

但在如今京津冀協(xié)同發(fā)展的大背景下，環(huán)京困境某種程度上來說是暫時(shí)性的區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、發(fā)展重心變換帶來的宏觀問題，不是華夏幸福及其股東能夠解決的。但從環(huán)京區(qū)域的基本面來看，這些區(qū)域的地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)新城仍然具備一定的價(jià)值，在未來數(shù)年仍然價(jià)值可期，更何況華夏幸福的拿地價(jià)格是相當(dāng)?shù)偷模绻軌蜻m當(dāng)降低財(cái)務(wù)成本，仍然不失為一筆優(yōu)秀的中期投資。  

因此，華夏幸福的債務(wù)壓頂必然伴隨著一定程度的債轉(zhuǎn)股，通過相對長期的股權(quán)投資來換取核心資產(chǎn)的長期盈利，解決其債務(wù)期限嚴(yán)重錯(cuò)配的問題。        

人事調(diào)整，重構(gòu)發(fā)展定位

在環(huán)京限購與地產(chǎn)調(diào)整大背景下，華夏幸福的危機(jī)看似無可避免；但在債委會(huì)上，企業(yè)實(shí)際控制人也表明其在管理上存在一定的問題，粗放式發(fā)展比較嚴(yán)重，在某些業(yè)務(wù)板塊或項(xiàng)目上存在一定的決策問題。

既然有此態(tài)度，那么華夏幸福也必然面臨較為大幅度的人事調(diào)整，在“話事人”變更后，企業(yè)的價(jià)值觀、業(yè)務(wù)定位自然也會(huì)出現(xiàn)較大的變化，以此來提振債務(wù)人不斷動(dòng)搖的信心。

只是，如此一來，華夏幸福還姓王么？恐怕不得不更名改姓。經(jīng)此一遭的華夏幸福，或許在一系列操作后仍能走出困境，但對某些人來說，必將物是人非。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“楊老師的基建課堂”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 華夏幸福，怎樣才能重新幸福？