北京法拍房資訊 作者：鯨哥
來(lái)源：北京法拍房資訊（ID：gh_790702b54b93）
真實(shí)案例：
劉女士花了520萬(wàn)競(jìng)得了北京一套法拍房。
房子周邊配套齊全，地段繁華，出行方便，參考周邊房?jī)r(jià)評(píng)估，房子最低可售590萬(wàn)，遠(yuǎn)高于520萬(wàn)的成交價(jià)，劉女士自以為大賺了一筆。
然而，萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到的是，這套520萬(wàn)的法拍房，還欠著一大筆土地出讓金，加上過(guò)戶等一系列稅費(fèi)，共計(jì)90余萬(wàn)，更遠(yuǎn)超過(guò)了590萬(wàn)的估值。
原以為撿了個(gè)大漏，最后卻遭了個(gè)大坑，劉女士除了填坑別無(wú)選擇。
我們經(jīng)常可以看到在法拍房成交案例中，天價(jià)土地出讓金的存在，無(wú)疑是給競(jìng)得者增添了一筆很大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。那么為什么會(huì)存在高額的土地出讓金呢？要想明白這個(gè)問(wèn)題，先要搞清楚土地的出讓與劃撥的區(qū)別。
土地劃撥和土地出讓區(qū)別
概念
出讓土地：指國(guó)家以土地使用者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。
劃撥土地：劃撥土地使用權(quán)指的是土地使用者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后所取得的或者無(wú)償取得的沒(méi)有使用期限限制的國(guó)有土地使用權(quán)。
性質(zhì)
土地劃撥性質(zhì)：是在交納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后無(wú)償取得的，一般不設(shè)定土地使用權(quán)的期限，但卻有一定的限定條件，比如不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。
土地出讓性質(zhì)：是國(guó)家以土地使用者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓與土地使用者，并需要由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。
取得方式
土地劃撥取得方式：需要向縣級(jí)以上人民政府獲得批準(zhǔn)，給土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用。
土地出讓取得方式：商品房建設(shè)用地原則上應(yīng)該以招標(biāo)、拍賣、掛牌的有償方式取得，嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。以劃撥方式取得的建設(shè)用地用權(quán)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，必須經(jīng)國(guó)土資源管理部門的審批，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
使用期限
土地劃撥使用期限：依照國(guó)家法律的規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。
出讓土地使用期限：一般分40年、50年、70年。
權(quán)利義務(wù)
土地劃撥權(quán)利義務(wù)：土地不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。
土地出讓權(quán)利義務(wù)：使用權(quán)人具有法定規(guī)范內(nèi)的處置權(quán)，可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。由此可得出，土地出讓和土地劃撥之間的權(quán)利義務(wù)不同。
房屋類型
土地劃撥房屋類型：一般為公益事業(yè)用地或回遷房、經(jīng)適房等建設(shè)用地；
土地出讓房屋類型：多建有商品房，土地出讓和土地劃撥在房屋類型上是存在著一些區(qū)別的。
而我們現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，有很大一部分房源的土地性質(zhì)屬于”劃撥土地“，我們經(jīng)常提及嘴邊的經(jīng)濟(jì)適用房就屬于劃撥性質(zhì)的住宅房，這一類房源具體包：房改房、集資建房、棚改安置房、城市房屋拆遷安置房、個(gè)人自建私房等。
如何計(jì)算劃撥土地稅費(fèi)
法拍中在計(jì)算劃撥土地稅費(fèi)的時(shí)候，先要明確自己是繳納土地出讓金還是土地收益金。
二者區(qū)別在于：如果是繳納土地出讓金，過(guò)戶之后就變?yōu)槌鲎層玫亓耍俅谓灰资遣恍枰U納這類費(fèi)用。土地出讓金需要辦理窗口根據(jù)不同的土地等級(jí)、使用年限進(jìn)行核算，才能得知具體費(fèi)用。
如果是繳納土地收益金的話，房產(chǎn)過(guò)戶到買受人名下之后還是劃撥用地，再次交易時(shí)還需要繼續(xù)繳納土地收益金或出讓金，稅率為1%。
法拍中，通常都是繳納土地出讓金，出讓金通常來(lái)說(shuō)是按照成交價(jià)的10%、30%、35%或者差額的70%繳納，相對(duì)于新房二手房交易費(fèi)用來(lái)說(shuō)，這也是法拍房買賣中一筆高昂的稅費(fèi)了。
很多競(jìng)拍者在看到地段好，價(jià)位低的法拍房時(shí)常常一哄而上，到后期環(huán)節(jié)時(shí)發(fā)現(xiàn)存在過(guò)戶難，稅費(fèi)高額超出支付能力時(shí)而不得不悔拍，白白丟了保證金，這種案例時(shí)有發(fā)生。所以競(jìng)拍者在遇到土地用途為劃撥性質(zhì)的法拍房時(shí)，一定要做好前期調(diào)查，才能將風(fēng)險(xiǎn)防患于未然。
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原標(biāo)題： 讀完本篇，法拍房交易的土地稅費(fèi)不再是“坑”
