近日，人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》（下稱(chēng)《通知》），鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)的金融支持。

本次《通知》核心內(nèi)容包括以下幾方面。

01 加快房企風(fēng)險(xiǎn)出清，銀行是抓手

1.要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，穩(wěn)妥有序開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

這意味著，該《通知》將加快房企風(fēng)險(xiǎn)出清。《通知》對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)融資的一系列放行與保障措施，為房地產(chǎn)出清提供了一些列的保障手段。而這個(gè)保障出清的抓手，正是銀行。

下半年，隨著恒大的暴雷，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)到期兌付問(wèn)題一一浮出水面，部分房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論在境內(nèi)債券還是美元債，都出現(xiàn)了違約。

目前，房地產(chǎn)企業(yè)為了應(yīng)對(duì)債務(wù)問(wèn)題，集中于兩種手段，一是，尚未違約而有違約風(fēng)險(xiǎn)者，出售項(xiàng)目回籠現(xiàn)金用以保障債務(wù)兌付，比如融創(chuàng)、世茂等；其二，已違約者，觸發(fā)債務(wù)重組，也要處置資產(chǎn)，比如恒大。這兩種手段有一個(gè)最大共性，即都要有“接盤(pán)者”。

銀行等金融機(jī)構(gòu)融資的支持，可以提高接盤(pán)者入場(chǎng)的效率。

通常來(lái)說(shuō)，接盤(pán)方通常都是財(cái)務(wù)表現(xiàn)較為穩(wěn)定的企業(yè)，資金也有騰挪空間，但是，以目前的市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，地主家的余量也有限，僅靠自有資金，難以盤(pán)活大規(guī)模資產(chǎn)。

而結(jié)合外部融資的支持，能夠提升入場(chǎng)接盤(pán)的效率，同時(shí)也能夠擴(kuò)大盤(pán)活資產(chǎn)的規(guī)模與范圍，對(duì)于改善行業(yè)整體的流動(dòng)性，大有幫助，也是助力風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)定出清之舉。

02 扶持優(yōu)質(zhì)企業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)核心轉(zhuǎn)向信用水平

2.加大債券融資的支持力度。支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目的兼并收購(gòu)。鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)積極為并購(gòu)企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具提供服務(wù)，提高發(fā)行效率。鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)投資并購(gòu)債券、并購(gòu)票據(jù)等債務(wù)融資工具。

這意味著，政府要加大債券融資支持房地產(chǎn)項(xiàng)目收并購(gòu)。

《通知》對(duì)收并購(gòu)專(zhuān)項(xiàng)融資工具給予了說(shuō)明，即債券的發(fā)行主體為“優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)”。

根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)衡量，符合“三道紅線”要求且近期內(nèi)無(wú)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的企業(yè)，可看做優(yōu)質(zhì)房企。

這說(shuō)明國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的支持是有選擇、有方向的。其基本原則是“鼓勵(lì)先進(jìn)幫助落后”，而不是直接向“落后”提供支援。這實(shí)際上是以?xún)?yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的信用作為擔(dān)保和保障，推進(jìn)問(wèn)題債務(wù)化解工作。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，圈定對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)的扶持，將在很大程度上改變房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局。信用水平，將成為下一階段房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力所在，高信用水平的房企，將比低信用水平的房企，有越來(lái)越強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

同時(shí)，由于并購(gòu)融資的支持方向是優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，因此，行業(yè)集中度從中長(zhǎng)期看，將進(jìn)一步提升。

或者，準(zhǔn)確的說(shuō)，行業(yè)集中度將集中于國(guó)企或者國(guó)企背景企業(yè)，以目前最新一期財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)計(jì)算，上市及發(fā)債房企中，符合條件且在信用債市場(chǎng)有過(guò)發(fā)行記錄的約有20家企業(yè)，其中以國(guó)企央企為主，包含部分混合所有制及民企。

03 化解降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)健康循環(huán)

3.金融機(jī)構(gòu)要積極提供并購(gòu)的融資顧問(wèn)服務(wù)，匹配并購(gòu)雙方的需求提升并購(gòu)成功率；加快重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購(gòu)貸款的審批流程，提升全流程服務(wù)效率等具體流程指導(dǎo)，鼓勵(lì)各方協(xié)同作業(yè)，從流程、環(huán)節(jié)、時(shí)間等方面提升風(fēng)險(xiǎn)處置效率。

《通知》還指出要做好風(fēng)險(xiǎn)管理、做好資金用途的監(jiān)控；同時(shí)建立報(bào)告制度和宣傳機(jī)制，披露項(xiàng)目并購(gòu)和金融支持的信息。事后風(fēng)險(xiǎn)的持續(xù)監(jiān)測(cè)說(shuō)明收并購(gòu)業(yè)務(wù)融資要始終處于監(jiān)管范圍內(nèi)，必須做到專(zhuān)款專(zhuān)用，防止資金挪用造成二次風(fēng)險(xiǎn)。

此次發(fā)行目的的明確表明了監(jiān)管方對(duì)利用收并購(gòu)化解房企風(fēng)險(xiǎn)的力度和決心。融資工具多樣化之后，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的流動(dòng)性就會(huì)增強(qiáng)，循環(huán)效率也會(huì)提高，這正是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中所提及的“房地產(chǎn)健康循環(huán)”著意所在，只要資產(chǎn)流動(dòng)性恢復(fù)，甚至得以增強(qiáng)，系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)就不會(huì)集聚，從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的穩(wěn)定出清，最終優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)的整體環(huán)境。

總的來(lái)看，此次《通知》出臺(tái)，將在不改變房地產(chǎn)融資政策大方向的前提下，對(duì)房企融資進(jìn)行了定向放松。

對(duì)于優(yōu)質(zhì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可抓住融資窗口期，積極尋找優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，進(jìn)行項(xiàng)目收并購(gòu)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。

對(duì)于出險(xiǎn)房企來(lái)說(shuō)，可以利用政策和市場(chǎng)創(chuàng)造的條件，穩(wěn)妥處置問(wèn)題項(xiàng)目，回籠資金化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。最終，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。