作者：鯨哥
來源：北京法拍房資訊（ID：gh_790702b54b93）
很多人考慮法拍房的時候無非是想著撿漏，但一心想撿便宜往往是難以實現的。
有的人只買“好看的”，有的人只買“折扣大”的，但他們都忽略了一點：這些所謂的“好房源”，別人也一樣能看出來，但具體好還是不好，得詳細調查才能知道，不能被一時的表象所蒙蔽。在篩選房源時，首先我們要明確購房需求，是自住還是投資。如果說買房自住的同時也要滿足投資屬性的話，建議分清主次需求。如果分不清主次需求，那么大概率即使拍了房子也會感到不滿意。其次，參加競拍之前一定要有自己的預算方案，確定自己的心理價位，量力而行，避免沖動加價，導致悔拍。對于房源的地段、所在社區的環境以及房源自身存在的風險也需要去逐一的進行盡調。
情況復雜的法拍房，一直以來勸退了大量買房者。大部分法拍房背后都有復雜的債務關系。大部分執行人，也就是法拍房的原房主，大多是因為欠了申請執行人的錢不還，或者無力償還，名下的房產才會被法院強制拍賣。如果盲目拍下，那這類法拍房的騰退往往不會很順利，最棘手的問題就是房子拍了住不進去。法拍房有著低于市場價的差價誘惑，但背后的風險是個人難以承擔的。這也是外界把法拍房妖魔化的主要原因，一個風險案例就會把無數人勸退。其實只需要找到專業的團隊來進行輔助，風險就能得到很好的控制。
法拍房市場上，大部分的房子都可以過戶，但是也不乏一部分房子沒辦法正常過戶。
市政配套用房的所有權是登記在市政機關名下的，只有特定人員才能辦理過戶。如果想拍這類房產，所以要確定自己是否有購買資格，不要貿然參拍。
歷史保護建筑未經批準是不可以發生買賣、交換、贈與等行為的，這類法拍房的過戶不僅需要到當地文化局備案，還要報備區局批準，過程相當復雜麻煩，而且還不一定能辦好。
房產產證有三種模式：一種是個人產權，一種是共同共有。還有一種就是按份額占有。按份額占有的房產在進行司法處置時，只能涉及被執行人名下的份額，因此房產不能完整過戶，也沒有獨立的處置權，不建議參拍。軍產房是指軍隊享有房屋所有權的房屋。按照中華人民共和國建設部房地產業司和中國人民解放軍總后勤部基建營房部聯合印發的《城鎮駐軍營房產權轉移和房屋現狀變更登記實施細則》的規定，軍產房的所有權屬于總后勤部，軍隊產權房向地方轉讓，必須要取得總后勤部的審批，否則無權轉讓，即使轉讓了也是無效的。
5、土地性質是集體土地
土地性質是集體土地的房屋，都是沒有產證的，不屬于商品房范疇內，這就是我們經常說的“小產權房”。像這類小產權法拍房在拍賣過程中，只拍賣使用權，而不是所有權，因此買受人無法辦理產權過戶，拿不到產證。
在前期盡調時應該注意房屋權屬狀況，特別是土地性質、交易中心或有關部門的交易規則。另外在競拍前一定要仔細查看房源頁面出示的《法院公告》、《競買須知》，一般都會注明房屋權屬、土地性質等信息，這是最初始的一個查驗方式。
提到法拍房，大家除了擔心騰房困難住不進去之外，另外一個影響決策的重要因素就是：擔心遇到帶有租賃的房子，特別是長期租賃的房子。都知道買賣不破租賃，我們在擔心可能無法入住的同時，也需要去確認租賃合同是否合法，排除無效租賃的情況，再針對具體情況制定具體的解決方案。
1、先抵押后租賃，且抵押權已經登記的房屋，不適用該原則。每套法拍房背后都有各種情況、問題、風險的存在，“買賣不破租賃”的具體情況也要具體分析。雖有買賣不破租賃一說，但買賣不破租賃是為了保護弱者，并不是無賴的保護傘。如果新業主想收回房屋自住，且存在的是合理有效的短期租賃，也無需擔心，可以選擇和租客進行協商，雙方接觸租賃合同或通過法律訴訟的方式來解決。對于法拍房的租約問題，建議提前做好盡調，在競拍前杜絕存在隱患的房產。
法拍房由于天然價格優勢，吸引越來越多剛需自住客的關注和參與，成交率逐步攀升。在很多人通過法拍房成功撿漏的同時，也有一部分人卻因為競拍前缺乏對法拍房的全面了解，未能理性競拍，最后不得不悔拍，最后導致撿漏不成，還被沒收保證金，甚至被處罰。司法拍賣不是網上購物，可以享受七天無理由退貨，是非常嚴謹的。既然決定要拍下房產，就要做足準備，不要輕易悔拍，同時也要明確悔拍所帶來的后果。在參與司法網拍前，大家要明確內心價位，切勿盲目跟拍。購買法拍房，應當仔細閱讀競買公告和須知。首次購買法拍房的人，更要把競買公告研究透徹。如果競買人有其他內容想要詳細了解的，一定要自己去看房子，了解自己所關心的問題。如果拿不準可以委托專業法拍房助拍機構進行調查，以保證更加全面地了解房屋情況。
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原標題：
法拍房交易十大風險（上篇）
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