江湖人稱Ray神 作者：章睿榮
來源：江湖人稱Ray神（ID:Ray_PropertyTech)
上周和大家在探討租期分析的話題時提到：單價、空間和時間是影響不動產租金收益的三個維度。作為空間的計量標尺，面積一直是不動產管理者們所關注的東西。許多崗位的同事，每天都或多或少地要和它打交道。今天，我們就來談談這一話題吧。
1 不動產的面積口徑
有些人也許會覺得，面積有什么好談的，不就從技術部拿來就用的數據而已。但我想說的是：在許多企業里，面積往往是一個管理的難點。今天，管理著大量存量資產的國有企業都把家底盤清這件事提到了重要的位置——但是，很多人卻一直在面積這件最基礎的事情上繞不清楚。要想搞清楚這一問題，還得從面積口徑說起。
在之前的文章中，我們提到過不動產的面積類型包括：建筑面積（GFA或GBA）、套內面積（GLA）、使用面積（NFA）等等。這幾種面積類型其實都是從空間的物理維度進行衡量的，即：空間在圖紙上或實體建筑上客觀存在著的面積。這幾種面積通常會體現在我們的產權證上，因此通常也可以認為是產權口徑的數據。一般我們進行面積測量，首先要搞清楚的就是這幾個口徑的面積。特別是，當項目沒有將產權切分到房間的時候，那業主方就更需要自己去理清楚它們之間的關系。
不過，在實際業務過程中我們并不是完全按照產權口徑的這幾個面積去進行經營，而是采用了經營口徑上的面積維度，這也就是通常的可租賃面積（Rentable Area）。招商過程中，大家經常會說的按建面出租或按使用面積出租，事實上它們更準確的表述是可租賃建面（GRA）和凈可租賃面積（NLA）。我們所說的按使用面積計租，一般是指減掉隔墻之后的紅線內面積（包括柱子等結構構造），和真正的使用面積還是存在差異的；而可租賃建面（GRA）相比于產權口徑上的GBA，會扣除掉停車場的面積，一般也就是建筑物計容面積的分割。
圖1：幾種面積之間的關系
當然，需要指出的是：對許多國內的企業來說，經營口徑上的面積并不嚴格是按照從建筑物本體分割出的GRA或NLA。這里面可能有各種主觀或客觀的原因，比如：歷史租約中對面積管理不嚴謹、使用公共面積進行的補償、合并拆分造成得房率差異等等。此外，部分新入市的樓宇可能還存在著在實測報告出具前按照圖測面積進行經營的情況。因此，從經營角度就需要去關注租賃合約中實際的計費面積了。
搞清楚面積的產權口徑和經營口徑，是我們對所管理的資產進行經營分析的基礎——如果口徑不清，那可以說最后得到的諸如出租率、坪效之類的許多運營指標的結果都是不可靠的。
2 經營中的面積分析
在理清了口徑之后，那該從哪些地方著手對面積進行分析呢？相信大家首先會想到都是日常所統計一些與面積直接相關的指標，比如：空置面積、已租面積、出租率等等。事實上，我們在租賃工作過程中對于面積的分析應用不僅限于此。
準確來說，面積通常并不是孤立存在著的指標數據，而是在與其他業務指標相結合的過程中產生價值。比如：寫字樓所關心的平均租金，是已租建面與總租金結合的結果，平均租金=總租金/已租建面；購物中心所關注的坪效，是經營面積與銷售額結合的結果，坪效=銷售額/經營面積；運營關注的單方費用，是建筑面積與費用發生額結合的結果，單方費用=費用發生額/建筑面積……
前面提到的已租面積、空置面積之類的指標，其實也是面積與空間租賃狀態相結合的產物。常見的類似指標還有新簽面積、續租面積、退租面積等等。這些指標的分析方式，可以是設定目標來對比實際完成情況，或是從時間維度上進行同比環比。而當面積與租約的時間維度相結合時，還會產生我們之前談到過的到期面積統計與租約到期分布。簡單來說，對于面積分析的應用一是從單位面積的維度去分析其他指標的表現，二是從其他維度去分析面積的組成。
許多企業會統計不同行業或業態的客戶承租面積及占比，來分析影響自身項目穩定性的客群特征；REITs經常會按照承租面積來統計十大租戶，以識別哪些客戶對項目空間的影響程度大。
圖2：某REITs年報中的面積相關分析
此外，從招商角度，一些企業會按照簽約面積段來進行客戶統計，從而分析當前客戶對空間大小需求的情況。同時，通過這種方式也可以輔助管理者識別樓宇里大租戶和小租戶的實際構成情況，為后續進行調整優化提供依據。
圖3：某寫字樓的簽約面積段分
3 面積的變更與追溯
對于面積的管理，還有一件需要關注的事情是：不動產經營過程中面積并不是一成不變的。無論是前期按圖測面積出租的空間后續需要調整為實測，還是因為招商原因發生的合并拆分，空間面積的變化自始至終都在影響著我們的經營行為。
有些一線的朋友可能并不是太關注面積的變化過程。他們總是覺得只要把和客戶約定好計費面積簽到合同里就完事了，似乎實際空間怎么變化對管理工作并沒有產生多大的影響。可是，要知道計費面積的來源本質上還是空間原有的面積。如果不對面積的變化過程進行管理，空間就斷了與自己的“出生簿”之間的關系，面積數據的可靠性也就缺乏了可靠的依據。這樣的情況久而久之，就會造成樓宇的面積管理越來越混亂。
并且，在招商工作的過程中，我們很可能會需要根據客戶的面積需求來規劃空間未來的變化。比如：某個在租的房間三個月后才會到期，而現有的客戶因為業務縮減需要減少承租面積；那么我們在提前進行合同簽署時，就需要把縮減的面積拆分出來作為未來的空置面積去進行招商。如果不對空間面積未來計劃發生的變化進行管理，同樣會導致面積管理的混亂，進而影響業務經營的有序開展。
簡單來說，空間的面積并不是孤立存在的數據，而是存在著時間屬性的一項指標。要想做好空間的經營分析，就需要追溯到空間的過去、現在和未來，即：每一個空間的面積過去從哪里來，現在是什么樣的情況，未來計劃變化成哪些空間的面積。只有這樣，像同比、環比之類的一切基于時間維度所展開的數據分析，才能分解到我們的最小經營單元上去。
圖4: 面積的變更履歷示例
此外，也只有把面積的變更履歷管理清楚了，像許多企業今天所提到的家底盤清才有可能。否則，今天費了九牛二虎之力盤查清楚，過個幾年業務開展中的各種面積變化又會造成了空間資產的數據混亂。
面積管理作為不動產管理中的一項基礎性工作，也許是非常瑣碎且不易體現價值的。但不得不說，它從某種程度上來說是做好其他工作的前提條件。特別是，在長達數年或數十年的經營管理過程中，如果不把面積管清楚的話，未來想要進行資產退出也會面臨著各種各樣的問題。因此，面積的問題，需要每一位資產管理者都加以重視。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 談談不動產經營中的面積管理
