也許有些人會(huì)想：經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)是一項(xiàng)長(zhǎng)周期的投資，資產(chǎn)價(jià)值一時(shí)的得失并不足以來對(duì)投資成敗進(jìn)行評(píng)判，是不是只要項(xiàng)目在退出時(shí)能夠獲得預(yù)期的增值就可以了？

這話聽上去似乎有那么一點(diǎn)道理，但是我們仔細(xì)推敲一下：如果只關(guān)注于未來的增值回報(bào)而忽略了當(dāng)下影響資產(chǎn)價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目很可能是挺不到獲益的那一天的。事實(shí)上，很多項(xiàng)目從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看都是可以賺錢的，但之所以最終會(huì)投資失敗，往往就是因?yàn)榭癸L(fēng)險(xiǎn)能力不足，無法挺過投資的周期。

相較于其他投資類型，不動(dòng)產(chǎn)投資是一種資金需求量大而又流動(dòng)性偏低的產(chǎn)品。在這個(gè)現(xiàn)金為王的時(shí)代，如果項(xiàng)目的資金跟不上，投資就很可能會(huì)前功盡棄。因此，不動(dòng)產(chǎn)投資的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，關(guān)鍵還是在于項(xiàng)目能否自我造血，能否產(chǎn)生支撐長(zhǎng)期持有的現(xiàn)金流。

而從資產(chǎn)價(jià)值的角度來說，影響資產(chǎn)價(jià)值的并不是項(xiàng)目當(dāng)下的NOI，而是未來長(zhǎng)期持有的預(yù)期現(xiàn)金流。按照現(xiàn)金流折現(xiàn)法的估值方法，資產(chǎn)價(jià)值=∑ 未來各期間凈現(xiàn)金流折現(xiàn)(V=∑FCFt/(1+r)^t )。從這個(gè)公式不難發(fā)現(xiàn)：在一個(gè)長(zhǎng)周期的投資里，越靠后的現(xiàn)金流對(duì)于資產(chǎn)價(jià)值的影響會(huì)被折現(xiàn)率削弱得越小。因此，要想實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值，僅僅冀望于資產(chǎn)退出時(shí)帶來的回報(bào)難度是很大的，持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流才是確保實(shí)現(xiàn)投資收益的重中之重。

圖3：現(xiàn)金流折現(xiàn)法看資產(chǎn)價(jià)值

我們知道，在外部政治和經(jīng)濟(jì)環(huán)境面臨諸多不確定因素的時(shí)候，不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流穩(wěn)定性其實(shí)面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)的——租戶效益下降可能會(huì)導(dǎo)致承租能力降低，寫字樓面積需求可能會(huì)有所縮減，零售商戶可能會(huì)更謹(jǐn)慎地對(duì)待開店拓店……這種種的因素帶來的對(duì)資產(chǎn)未來現(xiàn)金流的影響，最終都會(huì)反映到資產(chǎn)價(jià)值上，讓業(yè)主方來買單。